"땅을 사세요. 더 이상 만들지 않으니까요." 20세기에 마크 트웨인의 말로 오인된 이 명언은 부동산 매매에서 자주 사용되는 슬로건입니다. 중력은 이 명언을 강력하게 뒷받침합니다. 인간이 성간 여행을 할 수 없다면, 비트코인처럼 토지도 "발행 불가능"해질 것입니다. 2025년, 암호화폐 열풍은 실리콘 밸리에서 월스트리트로, 그리고 마침내 워싱턴 D.C.까지 확산되었습니다. 암호화폐 열풍이 점차 확산됨에 따라 부동산 업계의 근본적인 구조가 조용히 변화하기 시작할 것입니다. 7월 초, 크리스티 인터내셔널 리얼 에스테이트(Christie's International Real Estate)는 암호화폐 부동산 거래 전담 부서를 공식 설립하여, 자사 명의로 주택 구매 시 "순수 디지털 화폐 결제"를 전면적으로 지원하는 세계 최초의 주류 고급 부동산 중개 브랜드가 되었습니다. 그리고 이것은 시작에 불과합니다. 실리콘 밸리 기업가부터 두바이 개발자, 로스앤젤레스의 베벌리힐스 저택부터 스페인의 임대 아파트까지, 블록체인 기술과 디지털 자산을 중심으로 하는 수많은 부동산 거래 플랫폼이 등장하면서 급성장하는 "암호화폐 부동산" 부문이 형성되고 있습니다.

암호화폐가 미국 부동산 시장의 새로운 흐름을 주도할 수 있는 이유

미국 부동산의 가치는 2024년에 50조 달러에 육박할 것으로 예상되며, 이는 세계에서 가장 중요한 자산 시장 중 하나가 될 것입니다. 이 수치는 10년 전인 2014년에 약 23조 달러였으며, 이는 이 부문의 자산 규모가 두 배로 증가했음을 의미합니다.

미국 전체 부동산 거래량, Awealthofcommonsense 분석 보고서

2025년 6월, NAR 보고서에 따르면 미국 주택 가격 중간값은 전년 동기 대비 2% 상승한 435,300달러에 달했습니다. 주택 재고는 약 153만 채이며, 수급 격차는 4.7개월에 달합니다. 높은 주택 가격과 만성적인 공급 부족은 진입 장벽을 높였습니다. 더욱이, 지속적으로 높은 주택담보대출 금리(2025년 7월 기준 30년 고정금리 평균 약 6.75%, 현재 비트코인 주택담보대출 평균 약 9%)는 부동산 가격의 연간 상승률을 지속적으로 앞지르며 거래량을 억제하고 있습니다. 낮은 유동성으로 인해 부동산 투자자들은 새로운 유동성 공급원을 모색하게 되었습니다. 높은 금리는 단순히 부동산 투자자들의 유동성을 가로막는 장벽이 아닙니다. 지난 5년 동안 주택 소유자의 평균 재산은 14만 달러 증가했습니다. 그러나 이로 인해 많은 가구가 부동산 자산을 활용하여 유동성을 확보하지 못하고 있습니다. 유동성을 확보할 수 있는 유일한 방법은 부동산 전체를 매각하거나 임대하는 것입니다. 현재 금리 상황에서 부동산 대출을 이용하는 것은 현실적인 선택이 아니며, 주택 가격 상승을 고려할 때 매각은 더 나은 투자 전략으로 보이지 않습니다.따라서 50조 달러 규모의 부동산 부문에서 자산의 약 70%(34조 9,800억 달러)가 현재 주택 소유자가 소유하고 있습니다. 이는 30%만 부채로 뒷받침되고 나머지는 주택 구매자 자신의 자금이라는 것을 의미합니다. 예를 들어, 50만 달러짜리 부동산을 소유한 가구는 명목상 부동산을 소유할 수 있지만, 부동산을 매도하려면 부채의 일부를 공제하여 실제 자산을 결정해야 합니다. 자산이 70%라면 부동산에서 35만 달러만 소유하게 됩니다. [관련 없는 텍스트는 다음과 같습니다.] 미국 부동산 자산 보유량, 출처: Ycharts 수요와 공급만으로는 충분하지 않습니다. RWA 개념은 수년 동안 발전해 왔지만, 특히 2025년 트럼프가 당선된 후 상승 추세가 가속화되면서 지난 2년 동안에야 진정으로 폭발적으로 증가했습니다. 핵심적으로 규정 준수는 가장 중요하며, 특히 부동산과 같은 비유동성 자산에 투자하는 투자자에게 더욱 그렇습니다. 2025년 3월, 연방준비제도(FHFA)의 신임 의장 윌리엄 풀트는 모기지 업계의 거물인 패니 메이와 프레디 맥에 단독 주택 담보 대출의 위험을 평가할 때 암호화폐 자산을 미 달러로 환산하지 않고도 준비자산에 포함할 수 있도록 하는 계획을 수립하도록 명령했습니다. 이 정책은 은행들이 암호화폐를 저축 대상 자산으로 취급하여 차용자 기반을 확대하도록 장려합니다. 2025년 7월, 트럼프 대통령은 GENIUS 법에 서명하고 CLARITY 법을 추진했습니다. GENIUS 법은 스테이블코인을 최초로 합법적인 디지털 통화로 인정하여 미 달러나 단기 국채와 같은 안전 자산과 1:1로 완전히 담보되도록 요구하고 제3자 감사를 의무화했습니다. CLARITY 법은 디지털 토큰이 증권인지 상품인지 명확히 하여 실무자에게 규제 경로를 제공하려고 합니다. 이러한 조치의 조합은 해당 부문에 더 큰 안전 마진을 제공합니다. 부동산의 희소성과 비트코인의 "더 이상 발행 불가능"(토지는 늘릴 수 없지만 부동산 자체는 늘릴 수 있으며, 집을 짓는 것은 채굴과 같음)과 같은 속성이 결합되어 두 자산의 통합을 촉진합니다. 디지털화는 높은 진입 장벽을 허무는 데 도움이 됩니다. 빅4 회계법인 중 하나인 딜로이트는 금융 부문 보고서에서 2024년 3천억 달러 미만이었던 부동산 토큰화가 2035년까지 약 4조 달러 규모로 증가할 것으로 예측했습니다.

토큰화는 대규모 부동산 자산을 소규모 주식으로 분할하여 글로벌 투자자들에게 진입 장벽이 낮고 유동성이 높은 참여 방식을 제공하고, 자본이 부족한 매도자와 매수자에게 현금 흐름을 창출할 수 있도록 합니다. 4조 달러라는 수치는 매력적이지만, ETH의 향후 시가총액이 85조 달러에 이를 것이라는 기관들의 예측과 마찬가지로 여전히 논쟁의 여지가 있습니다. 하지만 실제로는 얼마나 진행되었을까요? 시장에서 알파를 찾을 수 있을지도 모릅니다.

분할? 대출? 리스? 유동성 제공? 부동산을 DeFi처럼 활용하는 것

금이나 예술품처럼 유동성이 낮은 유사한 자산과 달리 부동산은 고유한 금융적 속성을 가지고 있습니다. 암호화폐와 연결하면 부동산의 잠재력이 더욱 다양해집니다. 이전에도 시도가 있었지만, 2018년 하버 플랫폼(Harbor Platform)과 리얼티(RealT)가 블록체인 기반 부동산 토큰화 서비스를 출시하기 위해 협업한 것은 가장 초기이자 가장 규모가 큰 부동산 토큰화 프로젝트 중 하나로 손꼽힙니다. 특히, 리얼티 플랫폼은 블록체인을 사용하여 부동산 지분을 거래 가능한 리얼토큰(RealToken)으로 분할합니다. 각 부동산은 독립적인 회사(Inc/LLC)가 보유합니다. 리얼토큰을 구매한 투자자는 사실상 회사 지분의 일부를 소유하고 임대 수익의 비례 배분을 받습니다. 이 플랫폼은 이더리움의 허가형 발행 메커니즘을 활용하여 투자 한도를 낮게 유지합니다(일반적으로 약 50달러). 거래 및 임대료 지불은 모두 온체인에서 이루어지므로 투자자는 기존 임대인의 일상적인 관리를 직접 관리할 필요가 없습니다. 리얼티는 스테이블코인(USDC 또는 xDAI)으로 매주 임대 수익을 보유자에게 분배합니다. 기대 수익은 순자산 수익률(RONA)에서 도출되는데, 이는 연간 순 임대료를 부동산 총 투자액으로 나누어 계산합니다. 예를 들어, 부동산의 예상 연간 임대 수입(비용 공제 후)이 $66,096이고 총 투자액이 $880,075인 경우, RONA는 7.51%입니다. 이 수치에는 레버리지나 부동산 가치 상승분은 포함되지 않습니다. 플랫폼의 현재 평균 수익률은 6%에서 16% 사이를 오갑니다. 토큰화 이후, 논리적으로 가장 중요한 단계는 이를 활용하는 것입니다. RealT의 부동산에는 대출이 없으며, 모든 자금은 RealToken 판매를 통해 조달됩니다. 하지만 RealT는 보유자가 자산을 유연하게 활용할 수 있도록 RMM(부동산 머니마켓) 모듈을 출시했습니다. RMM은 Aave 프로토콜을 기반으로 하며, 두 가지 목적으로 사용할 수 있습니다. 하나는 DeFi의 LP 이자와 유사한 유동성을 제공하는 것입니다. 투자자는 USDC 또는 XDAI를 RMM에 예치하고 실시간으로 이자가 발생하는 ArmmToken을 받을 수 있습니다. 두 번째 옵션은 RealToken을 담보로 대출을 받는 것입니다. RealToken이나 스테이블코인을 담보로 XDAI와 같은 자산을 대출받을 수 있습니다. 대출 금리는 두 가지가 있습니다. 고정 금리(단기 고정 금리와 유사하지만, 사용률이 너무 높거나 금리가 너무 낮을 때 조정됨)와 변동 금리(시장 수요와 공급에 따라 변동됨)입니다.대출을 개방하면 레버리지가 가능해집니다. 이는 10여 년 전 부동산 투기 집단이 집을 사기 위해 돈을 빌린 후 대출을 받고, 그 대출금을 이용해 더 많은 집을 샀던 것과 유사합니다. 리얼토큰을 담보로 스테이블코인을 빌린 후 다시 리얼토큰을 매수하는 과정을 여러 번 반복하면 전체 수익률이 증가합니다. 레버리지가 추가될수록 건전성 지수는 감소하고 위험은 증가한다는 점에 유의해야 합니다. 참고: 건전성 지수는 담보 가치와 대출 가치의 비율의 역수입니다. 건전성 지수가 높을수록 청산 위험이 낮아집니다. 건전성 지수가 1로 떨어지면 담보 가치와 대출 가치가 같아져 청산이 발생할 수 있습니다. 청산을 피하는 방법으로는 대출금 일부를 상환하거나 담보를 추가하는 것이 있습니다. (무기한 계약에서 사용되는 증거금과 유사합니다.)

부동산을 담보로 대출하는 것 외에도, 최근에는 주택 구매를 위한 암호화폐 담보 대출에 대한 논의가 활발하게 진행되고 있습니다. 핀테크 기업 Milo는 차용인이 비트코인을 담보로 최대 100%까지 주택담보대출을 받을 수 있도록 지원합니다. 2025년 초 기준, Milo는 6,500만 달러 규모의 암호화폐 주택담보대출을 완료했고 2억 5천만 달러 이상의 대출을 집행했습니다. 정책 입안자들도 이 모델에 긍정적인 입장을 보이고 있습니다. 미국 연방주택금융청(FHFA)은 대형 모기지 회사인 패니매와 프레디맥이 위험 평가 시 규정을 준수하는 암호화폐 자산을 고려하도록 요구하고 있습니다. 암호화폐 주택담보대출의 금리는 일반적으로 기존 주택담보대출과 유사하거나 약간 높지만, 암호화폐 자산을 매각하지 않고도 자금을 조달할 수 있다는 것이 가장 큰 장점입니다.

추가 자료: 비트코인 모기지, 6조 6천억 달러 규모의 새로운 블루오션

Redfin 설문 조사에 따르면, 팬데믹 이후 미국에서 주택을 처음 구매하는 사람의 약 12%가 암호화폐를 현금으로 사용했습니다(부동산 판매 또는 담보 대출). 이러한 변화와 정책 추세의 변화는 의심할 여지 없이 "대기업"들을 시장에 끌어들일 것이며, "암호화폐 부동산" 또한 처음으로 고급 부동산 중개 회사의 참여를 환영할 것입니다.

2025년 7월, 크리스티 인터내셔널 부동산(Christie's International Real Estate)은 세계 최초의 암호화폐 중심 고급 부동산 사업부를 설립하여 기존 고급 부동산 중개 회사와 디지털 자산을 통합한 획기적인 사례 연구를 제시했습니다. 흥미롭게도, 이러한 움직임은 하향식 전략적 추진이 아닌, 고액 자산 고객의 실질적인 니즈에 부응한 것입니다.

크리스티 경영진은 "부유한 구매자들이 디지털 자산으로 직접 부동산 거래를 완료하고자 하는 경향이 증가함에 따라, 크리스티는 전체 거래 과정에서 암호화폐 결제를 지원하는 서비스 아키텍처를 구축하게 되었습니다."라고 밝혔습니다. 남부 캘리포니아에서 크리스티는 2억 달러 이상의 암호화폐 결제를 통해 여러 건의 고급 주택을 판매했으며, 모두 "8자리 수" 가격대의 고급 주택이었습니다. 크리스티는 현재 10억 달러 이상의 가치를 지닌 암호화폐 친화적인 포트폴리오를 보유하고 있으며, 여기에는 "순수 암호화폐 거래"를 허용하는 수많은 고급 부동산이 포함됩니다. 이러한 부동산 중 하나인 로스앤젤레스 벨에어에 위치한 1억 1,800만 달러 규모의 저택 "라 핀(La Fin)"은 순수 암호화폐 결제를 지원합니다. 침실 12개, 욕실 17개의 이 레지던스는 565m² 규모의 나이트클럽, 전용 와인 셀러, 서브제로 보드카 시음실, 시가 라운지, 그리고 암벽 등반 시설을 갖춘 피트니스 센터를 갖추고 있습니다. 이전 상장 가격은 최대 1억 3,900만 달러였습니다. 출처: 부동산 중개인. 크리스티의 암호화폐 부동산 사업부는 비트코인과 이더리움과 같은 주요 암호화폐 자산을 기반으로 결제 채널을 제공할 뿐만 아니라, 수탁기관 및 법무팀과 협력하여 거래가 규정을 준수하는 프레임워크 내에서 완료되도록 보장합니다. 여기에는 암호화폐 결제 에스크로, 세무 및 규정 준수 지원, 그리고 자산 매칭(고액 자산 고객의 특정 투자 니즈를 충족하는 전담 암호화폐 부동산 포트폴리오 구축)이 포함됩니다. 크리스티의 부동산 CEO인 아론 커먼은 "향후 5년 동안 미국 주거용 부동산 거래의 3분의 1 이상이 암호화폐와 관련될 것"이라고 예측합니다. 크리스티의 이러한 변화는 고액 자산가들 사이에서 암호화폐 자산의 침투율이 증가하고 있음을 보여주는 동시에 기존 부동산 거래 모델의 구조적 변화를 예고합니다. 인프라는 개선되고 있지만, 사용자 교육은 아직 갈 길이 멀어 보입니다. 현재까지 부동산 토큰화 프로젝트들이 구체화되기 시작했지만, 예상했던 성공을 거두지는 못한 것으로 보입니다. RealT는 현재까지 970개 이상의 임대 부동산을 토큰화하여 사용자에게 약 3천만 달러의 순 임대 수입을 창출했습니다. Lofty는 11개 주에 걸쳐 148개의 부동산을 토큰화하여 약 7천 명의 월간 활성 사용자를 유치하고 있으며, 이들은 토큰 보유를 통해 연간 약 2백만 달러의 임대 수입을 공유합니다. 이러한 프로젝트의 규모는 수천만 달러에서 수억 달러에 달하며, 이러한 프로젝트들이 성공을 거두지 못하는 데에는 다양한 요인이 있을 수 있습니다. 한편, 블록체인은 지리적 제약 없이 거래를 가능하게 하여 즉각적인 국경 간 결제를 가능하게 하고 기존 부동산 거래보다 낮은 거래 수수료를 제공합니다. 그러나 투자자는 이것이 "제로 비용" 생태계가 아니라는 점을 이해해야 합니다. 토큰 발행 수수료, 자산 관리 수수료, 거래 수수료, 네트워크 수수료, 그리고 잠재적 양도소득세가 새로운 비용 구조에 영향을 미칩니다. 기존 부동산 중개인 및 변호사의 "원스톱 서비스"와 달리, 암호화폐 부동산은 투자자가 스마트 계약, 온체인 커스터디, 암호화폐 세금 규정을 적극적으로 학습하고 이해해야 합니다.한편, 유동성은 매력적인 요소이지만, 변동성 또한 증가합니다. 토큰화된 부동산은 2차 시장에서 24시간 연중무휴 거래가 가능하여 투자자는 언제든지 임대료를 받고 보유 자산을 회수할 수 있습니다. 그러나 유동성이 부족하면 토큰 가격이 부동산 자체의 실제 가치보다 상당히 높거나 낮을 수 있으며, 시장 변동성이 실물 부동산 사이클을 앞지르는 속도로 진행되어 단기 거래의 투기적 성격을 강화할 수 있습니다. 더욱이, 많은 플랫폼들이 DAO(탈중앙화 자율 조직) 거버넌스를 도입하여 투자자가 임대료 및 유지 보수와 같은 사안에 대해 투표할 수 있도록 했습니다. 모노폴리 게임을 하는 것과 유사한 이러한 참여 의식은 진입 장벽을 낮추고 상호작용성을 향상시키지만, 사용자에게는 새로운 요구 사항을 제시합니다. 사용자는 부동산 관리에 대한 이해뿐만 아니라 온체인 거버넌스 및 규정 준수에 대한 인식도 갖춰야 합니다. 충분한 교육이 없다면 투자자는 위험을 잘못 판단하여 디지털 부동산을 장기적인 자산 배분보다는 단기적인 차익거래 도구로 간주할 수 있습니다. 다시 말해, 암호화폐 부동산 시장 진입의 진정한 장벽은 기술이 아니라 이해에 있습니다. 사용자는 주택담보대출 금리, 청산 메커니즘, 온체인 거버넌스, 세금 신고 등 다양한 측면을 이해해야 하며, 이는 기존 주택 구매 모델에 익숙한 사람들에게는 획기적인 변화를 의미합니다. 점진적인 규제 개선, 플랫폼 경험 개선, 그리고 주류 금융기관의 참여를 통해 암호화폐 부동산 시장은 이러한 교육 곡선을 단축할 것으로 예상됩니다. 그러나 향후 몇 년 동안 업계는 사용자 교육, 위험 관리 교육, 그리고 규정 준수 지침에 더 많은 자원을 투자하여 "암호화폐 부동산"을 틈새 시장에서 주류 시장으로 탈바꿈시켜야 할 것입니다.

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