5월 27일, 캔터 피츠제럴드(Cantor Fitzgerald)는 기관 고객을 대상으로 20억 달러 규모의 비트코인 모기지 프로그램을 출시했습니다. 첫 번째 거래에는 암호화폐 기업인 팔콘엑스(FalconX Ltd.)와 메이플 파이낸스(Maple Finance)가 포함되었습니다. 미국 재무부 채권의 공식 인수인 중 하나인 이 100년 역사의 월가 기관의 진출은 매우 상징적인 돌파구로 여겨집니다.
비트코인은 주식 자산에서 신용 시스템에 영향을 미칠 수 있는 금융 상품으로 변모하고 있습니다.

불과 한 달 후, 연방주택금융청(FHFA)의 빌 풀트 청장은 또 다른 중요한 신호를 보냈습니다. 그는 미국 주택 신용의 양대 축인 패니 메이(Fannie Mae)와 프레디 맥(Freddie Mac)에 비트코인과 같은 암호화폐를 모기지 평가 시스템에 통합하는 방안을 연구해 줄 것을 요청했습니다. 이 발표는 시장에 큰 반향을 일으켰고, 비트코인 가격은 24시간 만에 약 2.87% 상승하며 10만 8천 달러를 다시 돌파했습니다.

코인베이스 광고에서 제기된 자기 성찰적인 질문처럼, "2012년에는 집을 사려면 비트코인 3만 개가 필요했지만, 지금은 5개만 있으면 됩니다. 비트코인 기준으로는 집값이 하락했는데, 미국 달러 기준으로는 왜 상승하는 걸까요?" 이 비트코인 모기지가 미국 달러 시스템에 어떤 영향을 미칠까요?

빌 풀테의 말이 통할까요?

빌 풀테는 트위터를 통해 패니 메이(FNMA)와 프레디 맥(FHLMC)에 두 회사의 준비를 공개적으로 촉구했습니다. 여기서 언급된 패니 메이(FNMA)와 프레디 맥(FHLMC)은 미국 정부 지원 기업입니다. 주택 구매자에게 직접 대출하지는 않지만, 2차 모기지 시장에서 핵심적인 "시장 조성자" 역할을 합니다. 민간 기관이 발행한 주택 담보 대출을 인수함으로써, 해당 기관의 존재는 대출 시장의 유동성과 지속가능성을 보장합니다.

2008년 서브프라임 모기지 사태 이후 설립된 연방주택금융청(FHFA)은 이 두 기관을 감독하는 역할을 합니다. JP모건 체이스의 연구 보고서에 따르면, 2024년 12월 기준 패니메이와 프레디맥은 총 6조 6천억 달러 규모의 주택 담보부증권(MBS)을 보증하고 있으며, 이는 미국 전체 주택 담보 대출 미상환 잔액의 50%에 해당합니다. 미국 정부의 신탁 및 신용 보증을 받는 지니메이(HUD의 직접 감독)는 25억 달러 규모의 주택 담보부증권을 발행하여 전체의 20%를 차지했습니다.

2024년 12월 기준 기관(Ginnie Mae, Fannie Mae, Freddie Mac) 주택저당증권(MBS) 미상환 잔액, 출처: jpmorgan

트럼프 대통령의 첫 임기 동안 이해관계자들은 다양한 정부후원기업(GSE) 개혁 계획을 논의했지만, 입법적 진전은 없었습니다. 풀테가 트윗에서 "지휘"라는 어조를 사용한 이유는 FHFA 회장으로서 두 회사의 "감독" 이사직을 맡고 있으며, 2025년 3월 취임 후 대대적인 인사 및 구조 개혁을 단행하고, 두 주요 기관의 여러 이사를 전출시키고, 스스로 이사회 의장을 맡는 한편, 프레디 맥 CEO를 포함한 14명의 임원을 해고하여 포괄적인 구조조정을 단행했기 때문입니다. 이로 인해 FHFA는 정부 지원 기업(GSE)에 대한 통제력이 크게 강화되었고, 백악관 및 재무부와 협상하여 "암묵적 보증"에 기반한 상장 계획을 모색하게 되었습니다. FHFA의 정책 동향은 금융 시스템에 광범위한 영향을 미칩니다. 이제 FHFA는 모기지 인수 평가 시스템에 암호화폐 자산을 포함하는 방안을 모색하기 시작했으며, 이는 규제 당국의 암호화폐에 대한 태도에 구조적 변화를 의미합니다.

풀테의 개인적 배경은 뉴스에 복잡성을 더합니다. 미국에서 세 번째로 큰 주택 건설 회사인 풀테 홈즈의 3대째 대표이자 트럼프 대통령과 같은 부동산 가문의 상속인인 그는 트럼프 대통령의 측근 중 암호화폐를 공개적으로 지지한 최초의 연방 공무원 중 한 명이기도 합니다. 그는 2019년 초 소셜 미디어에서 암호화폐의 자선적 개발을 옹호했으며, 개인적으로 비트코인과 솔라나를 대량 보유하고 있다고 밝혔습니다. 그는 게임스톱과 마라톤 디지털과 같은 고변동성 자산에 투자한 바 있습니다. 일반 정치인들과 달리 그의 투자는 "데겐"의 이미지와 더 부합하는 듯합니다. 그의 이전 "암호화폐 이력"과 결합하면, 미국 주택 구매 시스템에 암호화폐 자산을 도입하려는 그의 열망은 단순한 변덕이 아닌 것으로 보입니다.

정부 내부 분열

반면에 정부 내부에는 분명한 이견이 존재합니다. 프로퍼블리카는 지난 3월 미국 주택도시개발부(HUD)가 연방 주택 보조금 추적을 위해 스테이블코인과 블록체인 기술을 활용하는 방안을 모색하고 있다고 밝혔습니다. HUD 관계자는 블록체인 솔루션을 추진하는 사람이 HUD의 신임 최고재무책임자(CFO)이자 글로벌 컨설팅 기업 어니스트앤영(Ernst & Young)의 파트너였던 어빙 데니스라고 밝혔습니다.

FHFA 산하의 패니 메이(Fannie Mae)나 프레디 맥(Freddie Mac)과 같은 "준공식 GSE"와는 달리, HUD 산하의 지니 메이는 100% 정부 기관입니다. 따라서 관련 논의는 더욱 엄격합니다. 이 제안은 내부적으로 격렬한 반대에 부딪혔습니다. 일각에서는 이것이 2008년 금융 위기와 같은 서브프라임 모기지 사태를 촉발할 수 있다고 우려합니다. 일부 관계자들은 이를 "모노폴리 코인으로 돈을 나눠주는 것과 같다"고 표현하기도 합니다. HUD의 내부 메모는 HUD가 자금 흐름을 감사하고 추적할 능력이 부족한 것은 아니라고 지적했습니다. 블록체인과 암호화된 결제 시스템의 도입은 복잡성을 증가시킬 뿐만 아니라 지원 자금의 가치 변동 및 규정 준수 문제를 야기할 수도 있습니다.

현재 마일로 크레딧(Milo Credit)이나 피겨 테크놀로지스(Figure Technologies)와 같은 플랫폼은 이미 비트코인으로 담보 대출 상품을 제공하고 있습니다. 그러나 이들은 대출을 증권화하여 패니 메이와 프레디 맥에 매각할 수 없기 때문에 대출 금리가 높고 유동성이 제한적입니다. 비트코인이 연방 모기지 인수 시스템에 포함되면 차입 금리가 낮아질 뿐만 아니라 보유자들이 레버리지 효과를 해소하고 "HODL(보유형)"에서 "미국 내 가족 자산 배분 구축"으로 전환할 수 있음을 의미합니다.

물론 위험을 무시할 수는 없습니다. 전 SEC(증권거래위원회) 관계자인 코리 프레이어가 경고했듯이, 불안정한 암호화폐 자산이 FHA가 보증하는 1조 3천억 달러 규모의 모기지 시스템에 도입되면 시장 가치의 변동이 발생할 경우 시스템 전체에 영향을 미칠 수 있습니다. 법학자 힐러리 앨런은 더욱 직설적으로, 가장 취약한 계층을 기술 변화를 강제하기 위한 시험장으로 활용하는 것은 매우 위험하다고 지적합니다.

이러한 의견 불일치의 핵심은 미국이 "대체 투자 상품"으로서 비트코인을 공공 금융 시스템에 공식적으로 편입할 준비가 되어 있는지 여부입니다. FHFA의 연구 방향은 보유자가 비트코인 잔액으로 계약금이나 지급준비금을 직접 충당할 수 있도록 하는 것입니다. 이 법안의 광범위한 중요성은 탈중앙화 자산이 처음으로 "주택 레버리지" 효과를 가질 수 있도록 한다는 것입니다. 반면, 암호화폐 자산의 변동성은 "준비 자산"으로 사용될 경우 가치를 평가하고 위험을 누적하기 어렵게 만듭니다. 비트코인 가격이 급격하게 변동할 경우, 주택 담보 대출 평가에 비트코인을 사용할 수 있는지 여부는 금융 감독, 유동성 관리, 심지어 시스템 안정성 문제와도 관련이 있습니다.

새로운 FHFA 지침은 무엇을 규정하고 있습니까? 이전에 미국 거주자들은 어떻게 암호화폐를 대출에 사용했습니까?

2008년 서브프라임 모기지 사태의 뼈아픈 교훈으로 인해, 현재 미국 주택 담보 대출 평가는 자산 규정 준수에 엄격한 제한을 두고 있습니다. 즉, 차용인이 암호화폐를 소유한 경우, 먼저 미국 달러로 환전하여 미국 규제 은행 계좌에 60일 동안 보관해야 평가를 위한 "성숙 자금"으로 간주될 수 있습니다. 풀테가 제안한 방향은 분명히 이러한 절차상의 장벽을 허물기 위한 것입니다.

공식 명령인 결정 번호 2025-360은 두 대형 모기지 회사가 차용인의 자산 다각화를 위한 유효한 자산으로 암호화폐를 고려하도록 요구합니다. 암호화폐는 일반적으로 대출 마감 전에 디지털 자산을 미국 달러로 전환하지 않기 때문에 지금까지 모기지 위험 평가에서 제외되어 왔습니다. 이 지침은 패니 메이와 프레디 맥이 단독 주택 모기지 위험 평가 시 차용인 준비금에 암호화폐를 포함하는 방안을 개발하도록 요구합니다. 또한, 이 지침은 기업들이 암호화폐 보유량을 미국 달러로 전환하지 않고 직접 계산해야 한다고 규정합니다.

연방주택금융청(FHFA)은 어떤 암호화폐가 고려 대상이 될 수 있는지에 대한 명확한 "지침"을 제시했습니다. 미국 규제를 받고 관련 법률을 완전히 준수하는 중앙화된 거래소에서 발행된 자산만 고려 대상이 됩니다. 또한, 기업은 평가에 위험 완화 조치를 포함해야 합니다. 여기에는 알려진 암호화폐 시장 변동성에 대한 조정 및 차용인의 암호화폐 보유량 비율에 따른 적절한 위험 감소가 포함됩니다.

변경 사항을 시행하기 전에 기업은 각 이사회에 제안서를 제출하여 승인을 받아야 합니다. 이사회가 승인하면 제안서는 검토 및 최종 승인을 위해 연방주택금융청(FHFA)에 전달되어야 합니다. FHFA의 결정은 금융 프로세스에서 암호화폐를 인정하는 연방 정부의 광범위한 관행과 일치하며, "미국을 세계 암호화폐의 중심지로 만들겠다는 트럼프 대통령의 비전에 부응하여" 이 지침의 발표는 미국을 암호화폐 개발의 선도적인 관할권으로 자리매김하려는 FHFA의 의지를 반영합니다.

이것은 무엇을 의미할까요?

우리 모두 알다시피, 유동성이 높은 자산을 담보로 사용하여 유동성이 낮은 자산과 교환하는 근본적인 논리는 타당하지만, 비트코인은 다방면에서 이해관계의 중심에 있습니다. 비트코인이 미국 주택 담보 대출 자산으로 정식 인증될 경우, 그 "영향력"은 트럼프가 취임 전 제안했던 "비트코인 준비법" 못지않을 것이며, 이러한 영향은 단일 집단에 국한되지 않고 미국 국민, 금융 기관, 정부 부처 및 기타 집단에 영향을 미칠 것입니다.

얼마나 많은 미국인이 비트코인을 사용하여 "주택 구매"를 할 것이며, 비트코인을 중개 수단으로 사용하면 얼마나 많은 돈을 "절약"할 수 있을까요?

미국 부동산 중개업체 레드핀(Redfin)의 수석 이코노미스트인 대릴 페어웨더(Daryl Fairweather)는 "시간이 넉넉하고 흥미로운 소비 방식이 부족해지면서 많은 사람들이 팬데믹 기간 동안 암호화폐 거래를 시작했습니다. 이러한 투자 중 일부는 무산되었지만, 동시에 일부는 상당한 부를 축적하거나 적어도 주택 계약금을 지불할 수 있는 수준의 부를 얻었습니다."라고 말했습니다.

Security.org의 2025년 암호화폐 소비자 보고서에 따르면 미국 성인의 약 28%(약 6,500만 명)가 암호화폐를 보유하고 있으며, 그중 Z세대와 밀레니얼 세대의 비중이 매우 높아 절반 이상이 암호화폐 자산을 보유하고 있거나 보유한 적이 있습니다. 밀레니얼 세대와 Z세대가 미국 부동산 시장에서 점점 더 큰 비중을 차지함에 따라, 암호화폐 자산은 주택 구매 대금 지불 수단으로도 점점 더 인기를 끌 것으로 예상됩니다.

RedFin은 2021년에 대중 과학 설문조사를 실시했습니다. 연구 기술 회사인 Lucid에 의뢰하여 생애 첫 주택 구매자 1,500명을 무작위로 표본 조사했습니다. "계약금을 어떻게 마련했나요?"라는 질문에 대한 가장 흔한 답변은 "월급으로"(52%)였고, 덜 흔한 답변은 "가족으로부터 현금 기부"(12%)와 "퇴직금에서 미리 인출"(10%)이었습니다. "암호화폐를 팔아 집을 사는" 사람의 수가 2019년부터 2021년까지 꾸준히 증가하여 2021년 말에는 거의 12%에 달했다는 점은 주목할 만합니다. 4년 후, 암호화폐의 인기로 이 비율은 더욱 높아졌을 가능성이 있습니다.

얼마나 많은 돈을 절약할 수 있는지에 대한 이야기로, People's Reserve의 설립자인 CJK는 에미상 후보에 오른 영화 및 TV 프로듀서 테렌스 마이클과의 인터뷰에서 6월 25일 트위터 스페이스에 짧은 이야기를 공유했습니다. 그는 2017년에 집을 사기 위해 100비트코인을 팔았습니다. 현재 집값은 50만 달러에 불과하지만, 그가 판 비트코인은 수천만 달러의 가치가 있습니다. 이것이 바로 그가 People's Reserve를 설립한 이유이며, 더 많은 사람들이 비트코인을 보유하고 모기지를 통해 집을 살 수 있도록 하는 것을 목표로 합니다.

2017년에 5만 달러 상당의 비트코인을 구매했다는 가설이 있습니다. 2025년에는 그 가치가 50만 달러가 될 것입니다. 비트코인을 매도하고 9만 달러의 양도소득세를 내는 대신, 암호화폐 모기지 대출 기관과 협력하여 30만 달러 상당의 비트코인을 담보로 제공하고 9.25%의 이자율로 30만 달러의 모기지 대출을 받을 수 있습니다. 대출 기관은 귀하의 비트코인을 수탁 계좌에 보관하고 귀하는 여전히 비트코인을 소유하지만, 연간 약 2만 7천 달러(향후 더 낮아질 수 있음)의 이자만 납부하고 9만 달러의 세금을 절약할 수 있습니다. 또한, 비트코인 가격 상승 추세를 따라가며 인플레이션에 저항할 권리가 있습니다. 특히 그레이트 뷰티 법(Great Beauty Act)으로 미국 부채 한도가 5조 달러로 상향 조정될 경우 더욱 그렇습니다.

추가 읽기: "암호화폐 거래로 4만 달러를 벌면 13만 달러의 세금을 내야 합니다. 이것이 머스크가 풍자했던 미국 세법입니다."

프레디 맥에서 제공한 데이터에 따르면, 현재 미국에서 30년 만기 주택 담보 대출의 연이율은 일반적으로 약 7%, 15년 만기 주택 담보 대출의 연이율은 약 6% 변동합니다.

Milo Credit과 같이 한동안 운영되어 온 민간 금융기관은 현재 LTV50% 정도의 연 9~10%의 비트코인 대출을 제공할 수 있습니다. 반면 People's Reserve와 같은 비트코인 생태계 기반 대출 플랫폼은 LTV 33% 기준 연 이자율을 3.5%까지 낮출 수 있습니다. 이렇게 계산하면, 15년 만기 50만 달러 모기지를 기준으로 월 1,000달러를 절약할 수 있으며, 총 이자도 19만 달러가 절감됩니다.

모든 금융기관이 이처럼 낮은 금리를 적용하는 것은 아니지만, 현행 정책 및 규제 강화에 따라 이러한 주요 미국 대출기관에서도 일반 자산과 유사한 금리가 적용될 수 있습니다. 비트코인 대출을 이용하는 것은 의심할 여지 없이 현재 미국인들에게 더 현명한 선택입니다.

GSE 민영화 과정 촉진을 위한 보조 도구

FHFA가 Fannie Mae와 Freddie Mac에 비트코인과 같은 암호화폐를 모기지 평가 시스템에 포함하도록 요청하기 불과 한 달 전, 트럼프 미국 대통령은 자신의 소셜 미디어 Truth에서 "저는 이 위대한 회사들(Freddie Mac과 Fannie Mae를 말함)을 상장하는 작업을 진행하고 있지만, 미국 정부가 암묵적인 보증을 계속 유지할 것이며 대통령으로서 이들을 흔들림 없이 감독할 것임을 분명히 하고 싶습니다."라고 말했습니다.

비트코인 모기지 메커니즘의 개방은 GSE 민영화를 위한 간접적이지만 중요한 지원 경로를 제공합니다. 이를 통해 주택금융 시스템에 다양한 담보 유형을 도입할 수 있을 뿐만 아니라, 위험 이전, 자본 형성, 규제 재구축 및 정치적 조정 등 다차원에서 Fannie Mae와 Freddie Mac의 정부화 개혁을 위한 여지를 만들 수 있습니다.

우선, 신용 위험 관리 측면에서 비트코인과 같은 암호화폐 자산으로 뒷받침되는 주택 담보 대출은 정부기관(GSE)이 "최후의 대부자" 역할을 해야 한다는 압력을 완화할 것으로 예상됩니다. 패니 메이와 프레디 맥은 신용 기록이나 소득 증빙 서류가 부족한 사람들을 포함하여 많은 비전통적 차용자에게 오랫동안 금융 보증을 제공해 왔습니다. 비트코인 주택 담보 대출의 출시는 "신용은 보이지 않지만 자산은 보이는" 암호화폐 기반 투자자들에게 새로운 메커니즘을 통해 주택 담보 대출 시장에 진입할 기회를 제공하여, 정부기관이 주택 접근성을 유지하는 데 있어 겪는 고유한 부담을 덜어줄 것입니다. 탈중앙화되고 검증 가능하며 전 세계적으로 유동적인 자산인 비트코인의 모기지 용량 제도화는 "시스템 외부"에 대안적인 대출 풀을 구축하는 것과 같으며, 민영화 이후 GSE 자산 풀의 구조적 최적화를 위한 여지를 더 많이 확보합니다. 자본 구조 측면에서 비트코인 모기지 메커니즘은 암호화폐 기반 자산 증권화 경로를 통해 GSE 민영화 과정에 대한 자금 지원을 제공할 수도 있습니다. 현재 GSE의 가장 큰 장애물 중 하나는 최대 1,800억 달러에 달하는 규제 자본 갭이며, 이는 이익잉여금만으로는 메우는 데 7년 이상 걸릴 것으로 예상됩니다. 비트코인 모기지가 확장 가능하고 등급 조정 가능하며 패키지화된 모기지담보증권(Crypto-MBS)을 형성할 수 있다면, 새로운 자본 투자자를 유치할 뿐만 아니라 GSE 자산담보증권에 대한 잠재적인 "시장 외 보완재" 역할을 할 것으로 예상됩니다. 이러한 자산의 존재는 GSE가 의회 자금이나 납세자 자금에만 전적으로 의존하지 않고 점진적으로 자본 독립성을 확보하여 정부 탈퇴 과정에서 발생할 수 있는 시스템적 마찰을 줄일 수 있음을 의미합니다.

동시에 이러한 메커니즘은 주택 금융 규제 모델의 개정을 요구하고 있습니다. 기존 GSE 평가 시스템은 소득 증빙, 부채비율, FICO 신용점수와 같은 현금 흐름 모델을 기반으로 하는 반면, 암호화폐 모기지의 광범위한 사용은 자산 규모, 온체인 이력, 암호화폐 지갑 순자산 등의 평가 기준을 강조합니다. "소득 중심"에서 "자산 중심"으로의 위험 관리 논리 전환은 GSE가 민영화 이후 더욱 유연하고 시장 지향적인 신용 평가 모델을 구축하는 데 도움이 될 뿐만 아니라, 이후 새로운 모기지 자산의 통합을 위한 제도적 기반을 마련할 것입니다. 규제 당국이 암호화폐 자산을 평가 모델에 포함할 수 있다면, GSE는 향후 사업 영역을 확장하고 더욱 광범위한 금융 자산 인수에 참여하여 시장 경쟁력을 강화할 수 있는 기회를 얻게 될 것입니다.

더 중요한 것은 정치적 차원에서 비트코인 모기지 장려가 "기술 대체 이론"을 위한 담론 공간을 구축하고 트럼프 행정부가 정부 소유 주택(GSE)의 민영화를 추진할 수 있는 여론의 완충 장치를 마련하는 데 도움이 된다는 점입니다. 민영화는 민주당, 주택 권리 단체, 그리고 일부 주 정부의 강력한 반대에 항상 직면해 왔습니다. 이들은 정부 주도의 주택 담보 대출 제도가 저소득층 및 중산층 가구의 자금 조달 가능성을 저해할 것이라고 우려합니다. 암호화폐 모기지 메커니즘의 합법화는 또 다른 정책적 선택지를 제공합니다. 정부가 직접 보증을 철회하는 동안, 시장은 기술, 자산, 그리고 위험 분담 메커니즘을 통해 대안적인 자금 지원을 제공할 수 있습니다. 이러한 논리는 여론의 균형을 맞추는 데 도움이 될 뿐만 아니라, 정책 입안자들에게 정부 부채 감축과 주택 금융 안정 유지 사이에서 더욱 유연한 협상 카드를 제공합니다.

따라서 비트코인 대출 메커니즘 자체가 GSE 민영화의 직접적인 도구는 아니지만, 그 제도적 구조는 민영화 과정에 중요한 "재정적 완충 지대"를 제공하고 있음은 의심의 여지가 없습니다. 이는 주택 금융 시장의 모기지 자산 구조를 확대하고, GSE의 정책 책임 공간을 해제하며, 자본 대체 채널을 제공하고, 금융 분권화 개혁 수용 의지를 강화합니다. "작은 정부"와 "강력한 시장"을 추구하는 새로운 정치 주기 속에서, 암호화폐의 신용 기능은 구조적 주택 금융 개혁을 촉진하는 데 점차 중요한 역할을 하고 있습니다.

비트코인은 얼마나 많은 모기지 "압력"을 해소할 수 있을까요?

현재 비트코인의 총 시장 가치는 약 2조 1천억 달러로, 미국 주택 모기지 시장의 약 17%에 해당합니다. 비트코인 시장 가치 전체가 주택담보대출 지원에 참여할 수 있다면, 2조 1천억 달러 규모의 비트코인 시장은 1조 500억 달러의 대출 원금(담보인정비율 50%)을 지원할 수 있으며, 이는 기존 주택 담보대출 잔액의 약 8~9%에 해당합니다. 허용 가능한 부분의 50%만 담보로 사용하더라도 5,250억 달러의 대출 원금을 지원할 수 있으며, 이는 전체의 4~5%에 해당합니다. 물론 ETF, 일부 상장 기업, 또는 주권 국가의 참여는 쉽지 않지만, 이러한 부분은 현재 전체의 약 10% 정도에 불과할 것으로 예상됩니다.

따라서 비트코인 주택담보대출이 제도화된다면 암호화폐 커뮤니티에 광범위한 영향을 미칠 뿐만 아니라, 기존 금융 시스템에 전례 없는 자산 전환 능력을 제공하고, 기존 금융 시스템을 파괴하지 않으면서도 비트코인의 가치 구매력을 활성화할 수 있는 긍정적인 순환 경로를 열어줄 것입니다. 즉, 이 정책이 완전히 시행될 경우 비트코인 대출은 주택 시장에 수천억 달러 규모의 새로운 자금 조달력을 제공할 수 있으며, 이는 현재 암호화폐 모기지 시장의 100배가 넘는 규모입니다.

빅 앤 뷰티풀 법안

빌 풀트의 제안이 비트코인 모기지 업계에 긍정적이라면, 빅 앤 뷰티풀 법안의 공식 서명 및 시행은 "미국 부동산 업계"에 정책적으로 유리한 환경을 조성하는 계기가 될 것입니다. 가장 중요한 것은 기존 감세 및 일자리 법안에 명시된 20% QBI(적격 사업 소득) 공제율이 23%로 영구적으로 인상된다는 것입니다. 이러한 조정은 유한책임조합, S-corp 구조 또는 REITs를 통해 부동산에 투자하는 많은 개인 및 법인에게 직접적인 혜택을 제공하며, 실효 한계세율은 약 28.49%로 인하될 것입니다.

대차대조표에서 임대 수입을 핵심으로 하는 부동산 회사의 경우, 세후 현금 흐름이 크게 개선되고 자본 구조가 더욱 최적화될 것입니다. 또한, 이러한 개혁은 비트코인과 같은 자산을 보유한 기업이 법인 설립을 통해 부동산을 구매할 때 발생하는 진입 비용을 간접적으로 줄여 "온체인 자산과 오프체인 부동산"을 연결하는 데 있어 더욱 안정적인 규정 준수 프레임워크를 제공합니다.

동시에, '그레이트 뷰티풀 액트(Great Beautiful Act)'는 100% 추가 감가상각 메커니즘을 복원 및 연장하고, 179조의 즉시 공제 한도를 250만 달러로 상향 조정하여 부동산 프로젝트의 초기 자본 지출을 세전 공제에 더 빨리 포함할 수 있도록 했습니다. 이는 신규 부동산, 저장 시설, 생산 자산에 대한 집중 투자를 촉진할 뿐만 아니라, 금리 불확실성이 커지는 상황에서 부동산 개발업체의 현금 흐름 곡선을 더욱 견고하게 구축합니다. DAO, LLC 또는 SPV 모델을 통해 비트코인 자산을 활용하여 부동산을 매수하려는 투자자 또는 RWA 프로젝트 당사자에게 감가상각 정책 복원은 지연된 임대 수익과 긴 자산 실현 주기 문제를 효과적으로 헤지하여, 비트코인과 같은 디지털 자산을 부동산 프로젝트에서 더 유동적인 기초 소득으로 전환하는 데 도움이 됩니다.

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대출 기관

Milo Credit

Milo Credit는 플로리다에 본사를 둔 핀테크 기업으로, 2022년 미국 최초의 암호화폐 기반 주택 담보 대출 상품을 출시했습니다. Milo Credit의 사업 모델은 사용자가 현금 계약금 없이 비트코인, 이더리움, USDC와 같은 디지털 자산을 담보로 부동산 가치의 최대 100%까지 대출받을 수 있도록 합니다. 이 대출 구조는 양도소득세를 부과하지 않으며 강제 청산 메커니즘도 없어 차용인은 암호화폐 자산의 상승 잠재력을 유지하면서 주택 구매에 대한 재정 지원을 받을 수 있습니다.

Milo는 최대 500만 달러, 최대 30년 만기 대출을 제공하며, 현재 연 이자율은 약 9~10%이고 조기 상환에 대한 불이익은 없습니다. 담보 자산의 보안은 Coinbase, Gemini, BitGo와 같은 제3자 수탁기관이 관리합니다. 2025년 초 기준으로 Milo는 6,500만 달러 이상의 암호화폐 기반 주택 대출을 발행했습니다.

이러한 대출은 일반적으로 미국 연방 주택 담보 대출 기준을 충족하지 못하며, Fannie Mae나 Freddie Mac에 판매할 수 없기 때문에 자금 조달 비용이 높고 그에 따라 이자율도 높다는 점에 유의해야 합니다. 이 법안이 통과되면 금리가 더욱 낮아질 것으로 예상됩니다. 또한, 암호화폐 자산 가격의 급격한 변동으로 인해 Milo는 대출의 안전성을 보장하기 위해 여전히 일정 수준의 초과 담보를 사용하고 있습니다.

Ledn

Ledn은 캐나다에 본사를 두고 있으며 "비트코인 담보 대출"로 유명합니다. Ledn은 세계 최초로 온체인 자산 대출 구조화 상품을 개발하는 암호화폐 기반 플랫폼 중 하나입니다. Ledn의 핵심 상품은 사용자가 비트코인을 담보로 법정화폐(예: 미국 달러 또는 USDC) 대출을 받을 수 있도록 합니다. 담보인정비율(LTV)은 일반적으로 50%이며, 자금은 즉시 수령되고 최단 대출 기간은 매주 계산됩니다. Milo와 달리 Ledn은 부동산 거래와 직접 연계되지 않고, 비트코인을 매도하지 않고도 사용자의 현금 수요를 충족하는 단기 유동성 솔루션 역할을 합니다. 또한, Ledn은 비트코인 및 USDC에 대한 저축 계좌 및 복리 이자 서비스도 제공합니다. 이 플랫폼은 보안과 규정 준수를 중시하며, 모든 담보 자산은 제3자 기관에 의해 보관되고 정기적으로 감사를 받습니다. 특히 캐나다와 라틴 아메리카 시장에서 상당한 영향력을 발휘하고 있습니다.

Moon Mortgage

Moon Mortgage는 암호화폐 기반 사용자를 위한 대출 플랫폼으로, 전통적인 신용 기록이 없는 Web3 기업가, DAO 회원, 암호화폐 투자자를 대상으로 "주택 구매를 위한 비트코인 모기지" 서비스를 제공하는 데 중점을 두고 있습니다. Moon Mortgage의 주력 상품은 사용자가 BTC 또는 ETH를 담보로 전통적인 구조화된 주택 대출을 신청할 수 있도록 하며, 해당 부동산을 2차 담보로 사용하여 차용자의 자산 및 소득 불균형 문제를 해결합니다. 이 플랫폼은 미국 내 규정을 준수하는 대출 기관 및 수탁 기관과 협력하여 기존 모기지와 동일한 이자율 구조 및 상환 메커니즘을 제공합니다. 동시에, FICO 신용 점수를 자체 개발한 평가 모델로 대체하여 사용자의 온체인 자산 이력 및 위험 감수 능력 평가에 중점을 둡니다. Moon Mortgage는 암호화폐 기반 구매자를 대상으로 하는 수직적 구조를 가지고 있으며, "코인을 팔지 않고도 참여"라는 컨셉을 강조합니다. 또한 미국 시장에서 온체인 신원을 가진 사람들에게 열려 있는 몇 안 되는 모기지 프로젝트 중 하나입니다.

People's Reserve

People's Reserve는 CJK Konstantinos가 설립한 암호화폐 금융 인프라 프로젝트로, 비트코인을 핵심으로 하는 모기지 및 신용 시스템 구축에 전념하고 있습니다. 이 프로젝트는 자가 상환 모기지와 주택 담보를 비트코인 유동성으로 교환하는 HEBLOC(Home Equity Bitcoin Line of Credit) 등 다양한 "비트코인 기반" 금융 상품을 개발하고 있습니다. People's Reserve의 핵심 설계 컨셉은 사용자의 비트코인 소유권을 보호하면서 비트코인의 경제적 가치를 실현하는 것입니다. 이러한 상품은 담보된 비트코인을 재담보(즉, 재담보 없음)에 사용하지 않으며, 다중 서명 보관 메커니즘을 사용하여 사용자 자산이 중앙 기관에 의해 통제되는 것을 방지합니다. 동시에 인민준비은행은 대출 금리가 기존 주택 담보 대출과 유사하여 암호화폐 금융의 대중적 수용성을 높이기를 기대합니다. 이 플랫폼은 아직 제품 개발 단계에 있으며 공식 출시되지는 않았지만, 공식 웹사이트 알림 구독 채널이 개설되었으며, 첫 번째 테스트 서비스는 7월 4일에 출시될 예정입니다.

인프라

비라인 타이틀

비라인 타이틀은 암호화폐 대출 제공업체가 아니라, 암호화폐 모기지용 부동산 등록 및 디지털 보관 인프라 구축에 전념하는 블록체인 서비스 회사입니다. 이 기관은 부동산 등록 절차를 디지털화하고 이를 암호화폐 커스터디 메커니즘과 결합하여 풀체인 방식의 서류 없는 주택 소유권 등록 및 부채 관리를 구현하는 데 중점을 두고 있습니다. AInvest에 따르면, Beeline Title은 2025년 8월 전국 서비스 플랫폼을 공식 출시하여 비트코인으로 담보된 첫 번째 부동산 대출 거래 완료를 지원할 예정입니다. Beeline의 등장은 암호화폐 자산과 부동산 간의 연계가 점차 표준화되고 규정을 준수하게 됨을 의미하며, 향후 대규모 구현을 위한 제도적 및 기술적 기반을 마련하고 있습니다.

마이크로스트래티지(MicroStrategy)는 인프라 측면에서도 상당한 기여를 했습니다. 마이크로스트래티지는 일련의 BTC 신용 모델을 개발했으며, 풀테(Pulte)는 소셜 미디어 X를 통해 이에 대한 관심을 직접 표명했습니다.

비트코인이 "낡은 규칙"을 바꿀 수 있을까요?

월가의 100년 된 증권사부터 연방 주택 금융 규제 기관, 트럼프의 공개적인 발언부터 부동산 산업의 자본 구조 재편에 이르기까지, 비트코인 기반 금융 질서는 위에서 아래로 침투하고 있습니다. 비트코인의 정체성은 "디지털 현금"에서 "전자 금"으로, 그리고 이제는 "신용 매체"로 변화하여 기존 금융의 자본 관리 방식을 새롭게 제시하고 있습니다. 그리고 이러한 "탈중앙화 자산 + 연방 신용 도구" 아키텍처는 주택 담보 대출의 가장 심층적인 설계 논리에 영향을 미칩니다.

미래에 패니 메이와 프레디 맥이 비트코인을 인수 모델의 일부로 진정으로 수용하게 되면, 아마도 새로운 금융 패러다임과 생태계가 탄생할 것입니다. 비트코인은 더 이상 단순한 부의 저장 수단이 아니라 주택, 세금, 신용, 심지어 국가 통치까지 지렛대로 활용할 수 있는 새로운 지렛대가 될 것입니다.

그리고 비트코인 모기지의 제도화는 트럼프의 "크고 아름다운" 시대에 가장 상징적인 "도구"가 될 수도 있습니다.

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